说说Bukit Timah的双学区房

2019-07-18 05:56
我关注Bukit timah的双学区房已经几年了,陆陆续续也看了不少,和大家分享下.
 
大家都知道,那里主要是有地住宅,而且很多是Good Class Bganlow,级别最高的有地住宅.onemap有地图,列出了土地的详细规划.那里只有Shelford Road(部份), Duchess Road(部份)才能建公寓,还有就是沿着Bukit Timah的商住混合住宅.其实,说白了,就是新增供应量为0,现在的公寓量也就是未来的公寓量,新的公寓只有把现在的en bloc.所以大家要清楚了,那里的新增供应量几乎为0,这是那里最重要的宏观因素了.

我先说下Shelford Road 那块,Shelford Road也不是所有的地都可以建公寓,从土地规划看,只有现在是公寓的地才是可以建公寓的,其它都是有地住宅。

Nineteen Shelford Road是那里最大的小区了,200多套,20年的房龄了,基本设施都有,羽毛球场,乒乓球室,健身房,BBQ area,play ground,里面还有个小商店,这个小商店这几年已经换了好几个老板了,开了关,关了开,不同的生意老换,不知道是不是生意不好.里面洋人不少,户型从一房到复式都有,也住了不少南洋,RGPS的学生家庭,因为晒了不少校服。那里有少数房的户型是斜的。比较有意思的是阳台,好像正式名称是terrace,这个典故我就不说了,要买那里的人,得考虑这个terrace的安全问题。Nineteen 中间有栋高楼,应该是Shelford Road最高的楼了吧,整个Bukit timah都一览无遗啊,不喜欢住低楼的朋友,Nineteen 这栋高楼是这块学区房唯一的选择。Nineteen 有很多老屋主,口气牛得很,爱卖不卖的,尤其是高楼的,我注意到前段时间一个9楼的,放出来卖几天又收回去,价格都是一口价的。Nineteen 外面有条小路直通大路,这样如果走路的话,就不需要绕一大圈从Shelford Road出来了。Nineteen 和Duchess Crest是同时期的盘,从品质看,明显Duchess Crest更高档,当时Nineteen 开盘更贵些,永久的嘛,虽然比Duchess Crest低档,但仗着FH,价格就高,从过去房价走势看,Duchess Crest的房价涨幅比Nineteen 高,最近几年有变化了,Duchess Crest跌得多了,而Nineteen 的屋主口气还是那么强硬,放出来的话都是Hold住先,不急着卖。这大概就是FH和99年的区别了,15到20年是个分水岭。

再说说The Shelford。说实话,我对这个盘很失望的。这个盘刚刚TOP不久的时候(05还是06年?记不得了),我就去参观过,那时The Shelford侧门出来的过Bukit timah路的天桥好像还没有遮雨棚,那时还懵懂,不知道D9,D10,D11啥概念,打的告诉司机目的地是The Shelford,司机还一脸侧目打量着我,当时去参观,还是很震撼的,只知道泳池好大啊,好幽静啊,门口的Guard好威严啊,问这问那的。过了10年,我再去,很失望,感觉破破旧旧的,搞不懂是不是维护的不大好。看到现在的卖价,我就没啥兴趣多看户型了。The Shelford现在的价格有些虚高,以前没有地铁,它比周围的小区有它的地理优势,现在通了地铁,它到地铁站的距离很尴尬,开车又要绕一大圈出去,Duchess那块无论去南洋RGPS还是去地铁站或者开车,都比它方便多了。

5 个回答

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2019-07-18 05:56

周才

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Adam Park,这个盘真是小巧玲珑的精致而紧凑型公寓。它有两个出口,一个在Shelford Road上,一个在Adam路上。里面的格局真是紧凑啊,想必发展商动了不少脑筋,毕竟地就那么大,泳池搞了假山,亭子等等。房子也紧凑,还搞了入户电梯,物业费也就上去了,500多好像,记不得了。它有些户型的卧室会缺个角,估计要搞个壁橱。两房的户型,厨房不通风,暗暗的,估计这是很多两房的通病。它的尺价一直稳定在1300,1400上下,这个盘对家里有车的应该有些吸引力,出来就是Adam Road,直上PIE。

Shelford Regency,50多户的小盘,这个楼盘外表看起来很洋化,维护的也好,外表看不出来有快20年的历史了。Shelford Regency是我看到的最有学习气氛的公寓了。我第一次进这个盘,就听到练琴声,泳池有小孩在练游泳,泳姿很专业,旁边还有大人在指导,很严厉,我以为是游泳教练,一问才知道,原来是小孩老爸,好勤奋的父亲,虎父无犬子啊。据他讲这个盘住得都是南洋RGPS上学的家庭,反正都是追求上进的家庭啊。这个盘的物业和管理看起来比较和谐和人性化,阳台自己建的好雄伟的防护栏,对隔壁Nineteen 的terrace真是莫大的讽刺。这个楼盘的设施好像只有泳池和小健身房,物业费也便宜,好像三百左右。我觉得这个楼盘户型最大的特色是没有任何浪费的面积,没有bay window,阳台也是很规矩,没有超大的阳台,最过份的是,连aircon ledge也没有,储藏室(不是防空豪)有窗,可以做工人房了,有效的空间真是用到极致啊,所以它的户型,房子都比现在新公寓的同面积的户型大很多。它有一边的房子,是毫无遮挡的风景绝佳户型,整个Bukit Timah北部和东部尽收眼底。有套现在在卖的两房,风景很好,毫无遮挡,最有意思的是它的客厅,面积大,有两个窗户,可以隔一间出来,这样有可能变成三房或者2+study了,它隔壁那套曾创下这个楼盘最高尺价。这个楼盘放出来卖的少,每年就1个交易。

再来说说D'Chateau,这是Shelford比较新的小盘了,30户,2012年TOP的。它的户型就是和现在新公寓的2房,3房类似,紧凑,什么都紧凑。它有一边3楼4楼,也是没有阻挡的,风景也是很好的。如果我没有记错的话,它的1楼是类似有地住宅的复式,有一户曾经创造了天价。如果追求新盘,可以考虑这个盘,最近价格有些小跌。

Watten Estate,80年代的老公寓了,远东开发的老盘。这个盘要注意,有少部份不在南洋的一公里范围内,需要和学校进行确认。它其实是mix development,有公寓,有有地住宅。不知道为什么里面还用墙分割了两块地。公寓没有电梯,卧室还缺块角。这个公寓是Shelford最后一块没有En Bloc的地了,它的价值就在于En Bloc了。

其它的在Shelford Road的我就不说了。Shelford靠开发商造势的时代已经过去了,好几年以前因为有Shelford Suits的新盘,CDL开发的,趁着前几年房市好的时候,有人憧憬着要上3000的尺价,呵呵。现在Shelford的房价完全靠着自身学区房的价值来支撑,而学区房无论市场情况如何,总有这部分买家存在,随着新移民的成长,增大了学区房的需求,我这几年看到越来越多的新移民在那块地方出没了。我觉得要买学区房的得想清楚需要什么,因为大的框框在那里,那里的学区房供应量就那些,房型就那样,设施就那样,要想十全十美的,在那里找不到的,得想清楚自己最看重什么。我个人而言,比较看重到学校的方便程度,因为这是每天都要遇到的问题,还有就是面积,不要太小,因为这是每天都要住的地方,公寓设施因人而异,毕竟小孩大部分时间是在学校,而装修是可以改变的,可以自己装修的,像老公寓,自己装修也能装修得很好,而地点和方便程度自己无法改变。

下次有空我再说说Duchess那块。

2019-07-18 05:56

宇文腾

强帖留名
小弥留之际

2019-07-18 05:56

郑姬

楼主真专业!
必须来顶一下,虽然目前没有关注这块房子氮素誰知道呢?也许将来我娃上了华中呢?哈哈哈哈

2019-07-18 05:56

季园光

感谢楼主的精华帖!
收藏了

2019-07-18 05:56

党娣

最怕lz这样的帖子了
长篇大论信息里真真假假参杂着无数槽点,让人简直无从吐起