本人对私宅研究不多,实因买不起. 不过想法还是有的, 望大神指正.
1. 如果没有en block 的话, 99年地契私宅贬值速度超过HDB.
若干原因:
1. HDB 建筑质量好过私宅. 这是新加坡建筑业业内人士私下讲的. 我比较相信. HDB 因为不确定会en bloc, 所以是按照99年的建筑寿命建造的. 而且HDB 会派工程师定期检查维护.
2. 有个著名的高层贫民窟理论. 请搜索大象工会和知乎.
大概意思是这样的, 高层建筑的维护极其复杂. 比如电梯的使用寿命只有15年. 如果没有一个强力的管理委员会的话, 这个设施更新基金收不上来, 设施逐渐损坏, 有钱的物主就会搬离, 把房子出租出去. 然后, 恶性循环, 最后整个公寓大部分是租客. 而租客对房子的损害是极大的.
HDB 不会出现这种现象, 因为政府每隔二/三十年, 就会翻新一下房子. 而且政府会限制整套出租比例.
2. 大部分郊区,高层的99年地契私宅几乎没有机会en block 的
en block 需要若干条件:
1. 地点好, 通常要市区内或市区边缘比如serangoon, 这样才可能在建好后脱手.
2. 收购价比转售价高20%以上, 这样才能通过投票.
3. 地块不能太小.
4. 最最重要的plot ratio 要有提高的余地. 拆100套, 建200套.
基于以上结论, 点评一下我认为的最佳购房案例.
案例一:
我前同事, 2016年买的bukit timah 的永久地契低层公寓.
点评: 黄金地点, 市场低点入场, 学区房(女儿上小学用到了), 永久地契总楼层低绝对保值.
案例二:
华新名媛买的170万bishan 低层99年地契二手公寓
点评:
地点好, 紧临宇宙中心大巴窑, 至少两路MRT交叉点, 所以以后一定会en bloc.
面积大,低楼层, 所以单位尺价低. 但en bloc的时候, 收购价格单位尺价是固定的,与楼层和单元大小无关(一房和四房的尺价是一样的).
案例三:
华新P哥2016年买的两套公寓, 也是经典操作.
点评:
市场低点入场, 新房10年内不贬值, 两套(出租一套有正现金流).
这三个是我真心佩服的投资案例.
本人水平有限, 轻批.
