续
曾国锋也是物业管理协会会长。他说，根据法令，要召开会员大会，出席者必须占分层地契份额（share value）的30％。如果无法达到法定人数（quorum），就须延迟半小时。如果只有主席在场，会议可以进行；半小时后即使只有两个附属业主在场，大会也可以召开。

曾国锋说：“没必要顾虑缺席者的投诉。一般的出席率是10%左右。即使只有两人出席，大会也该召开。这样才公平，因为无法保证大会延迟后，会有更多人出席。”

张宝商说，召开常年会员大会是为了附属业主利益。“如果附属业主选择不要出席，就只能怪自己了。”

他们不是无牙老虎 是满嘴牙的鲨鱼
你看他们的名字 managemrnt 业主都是被他们manage的

有些公寓管委会就是爱狗拿耗子

公寓屋主为确保孩子安全，在露天阳台装置隐形铁花，岂料工程进行到一半，公寓管理委员会上门阻止还报警，因管委会指那不是阳台，是天台花园。

从事软件工程师的邹祥（41岁译音），在今年2月，以两百万元在亚当路的赐福共管公寓(Shelford Condo) ，购买一间顶楼的双层楼复式单位。

他和妻子、4岁儿子与3岁女儿六月迁入，可是住没多久，他却发现阳台的围栏只有不到一半的身高的，而且围栏之间有空隙，小孩很容易从空隙掉出去。

《新报》报道，当时他马上发电邮给公寓管委会，要求在阳台装置隐形铁花，可是管委会拒绝要求，表示会寻求其他理事的同意，并在5月27日要求他提供装置铁花的图测，但过后没有下文。

邹祥说，他也尝试向建设局反映这个问题，后者建议他向公寓管委会查询了解不准安装隐形铁花的理由，同时告诉他可寻求法律协助。

在跟管委会交涉的过程中，邹祥从保姆口中得知，他的两个孩子经常靠在阳台围栏，等父母下班回家，非常危险。这期间，本地也发生3岁女童搬凳子爬上窗户，从四楼公寓式组屋坠地身亡的事件。

这两件事情，让邹祥决定自行找人装置铁花。

8月17日，工人上门安装铁花，工程进行到一半，管委会委员就上门阻止并没收工人的访客证，还当场报警

是的 这帮人无法无天的 恶心人无底线
这个事件stb判定可以装 mcst也还是拒不执行的 拿他们没辙 说他们只是按照council的执行啊也不容易啊 都是脑子有洞需要补

管委会与附属业主纠纷激增
过去四年，闹到分层地契局、涉及管委会与附属业主的纠纷有152起。

根据国家发展部提供给《联合早报》的数据，从2015年至2018年，因漏水和管委会起纠纷的个案持平，但这期间所处理的集体出售纠纷却显著增加，从2015年和2016年的各三起，增至2017年和2018年的12起和43起。

发言人说，这是因为这期间集体出售大量增加所致。


根据建设局发言人，本地管理分层地契项目（包括公寓、综合项目、工业大厦和办公楼的集体拥有私人建筑物）的管委会有超过3500个。

发言人说，一旦有违例事件，管委会有两种解决方法：一是向法庭申请庭令，制止违例行为或强制执行某条例，或是根据违例事件所导致的损伤索赔。

其二，是向分层地契局申请，解决违例行为引起的纠纷。

发言人说，分层地契局是根据建筑维修与分层地契管理法令成立的，目的是处理和调解附属业主（Subsidiary Proprietor）和管委会的申请，或是附属业主之间因为集体出售事宜引发的纠纷。

调解个案有上升趋势
林达律师（Aequitas Law）说，法令没有制止管委会以调解的方式解决纠纷，所以管委会即使已在法庭或分层地契局展开诉讼行动，还可随时与附属业主进行调解。

他说，除了利用法庭或分层地契局提供的调解管道，管委会也可选择私下调解，包括到新加坡调解中心或自行委任调解员。

他说，近年来，有越来越多管委会选择用调解方式解决纠纷，这是司法、政府机构、新加坡调解中心，律师和调解员鼓励各造调解来解决纠纷的集体合作成果。

可通过分层地契局或法庭起诉违例者
法令规定附属业主和住户须遵守法定合约里的公寓条例。虽然管委会可能无权开罚单，但管委会可以就违例行为，通过分层地契局（Strata Title Board）或法庭起诉违例者，并且有权就违例行为造成的损失索赔。

Aequitas Law律师事务所管理合伙人林达律师指出，管委会有权执行法定条例，并在必要时增添条例，以便维持秩序，以及为业主和住户提供指导。

林达律师举分层地契局一个案例，说明管委会有权在会员大会通过征收拖欠利息的动议。这个原则与制订建筑维修与分层地契管理法令（简称BMSMA）一样，该法令是促进附属业主自我规管，让业主间通过合作，管理好他们的物业。任何对拖欠利息不满的业主，可以出席会员大会否决动议。


他说，管委会不能更改BMSMA的条例，却能在不违反BMSMA原有条例的前提下，针对消闲设施的使用、一般规则、停车和装修等去补充条例。

针对管委会的权限问题，吕纪鹏律师事务所（Characterist LLC）的陈伟杰律师说，BMSMA授权管委会可通过特别动议，为特定目的制订条例，但法令却没提及管委会是否可向违例者开罚款单。

他以不同公寓的解锁费不一为例说，违例事件（即非法停车）相同，罚金却不同，就说明了管委会其实无权罚款。

“要对违例者罚款，必须先修订法令才行。同时，也要为罚款额设限，也就是逐项列出违例事件，附上个别的罚款顶限。”

个案一
2017年，JC Residence公寓管委会，指女住户的混种狗“摩查”（Mocha）骚扰其他住户，有违公寓条例，要法庭下令她不得养狗。


国家法院法官驳回申请，指管委会错误诠释条例，会造成一些不讲理的住户，或对动物敏感、恐惧或反感的人，滥用或错误使用该条规。

他指出，我国人口稠密，人人需要和睦共处，而邻居间也应有合理的容忍度。应客观地诠释公寓条例，理性和符合逻辑地使用，主观地诠释条例只会取得反效果，不仅使邻居之间变得小器和自私，也会导致宠物主人面对极大的不确定性。

“他们无法肯定在哪一天，这个条例会被敏感或不高兴的邻居用来对付他们。”

狗主曾建议调解，但管委会不理会。法官说，双方应设法解决这事，不必采取法律行动，“投诉是因为邻居关系差引起，理当先解决这冲突根源。”

个案二
为阳台滑动门打官司

The Arcadia公寓的阳台原本装有滑动门，管委会发现五个单位违例改装后，向违例屋主采取法律行动。

管委会发信通知屋主必须还原，以免公寓在高档区的形象和声誉受影响。其中四户愿意和解，只有一女屋主拒绝，坚称当初获管委会批准才展开装修，与管委会打起官司。

高庭裁定管委会胜诉，指女屋主安装的玻璃门，的确违反公寓条例和法令，影响了公寓的一致性外观，下令她自费恢复阳台的原状。

高庭指公寓屋主在屋内展开的装修工程，一旦涉及群体利益，屋主就无法任凭个人喜好装修或改装，须获得管理委员会的批准。

女屋主不服判决，目前等候终审法院的上诉。