三大指标告诉你,这样买房才不会砸手里!

多走出去,掉馅饼之后才能捡到,多看房多留意总不会错。编者按:本文来自微信公众号:大胡子说房,(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,36氪经授权转载
一个不可否认的现实就是:房子的居住和金融属性是不可分割的。
即使你买房是为了自住,也不会忽视它的金融属性,也就是它的涨价情况。
哪怕暂时不具备换房条件,对于绝大多数人来说,一间房子也不会是一辈子,总要置换的。
而投资,就更不用说了。
所以,只要买房,就需要考虑未来卖房的难易程度,才不会砸手里。
流动性最好的房子,必然是二手房市场最受欢迎的房子。
那么,我们今天就另辟新径,根据二手市场的数据讨论下,在外部条件相同的情况下,买这样的总价、面积和户型,才最好卖。
1
一线城市
中低价位房源,购买需求更集中。
以广州为例,总价在300万价格区间内,二手房成交量最大,换句话说,这个价位的房子,转手时候,购买需求最大。
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而,北京会高一点,但一样是中低价位比较受欢迎。

从链家的成交数据来看,总价500万以下的房子占了交易量的80%,是二手房的主流产品。
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首先,刚需客通常是市场的主流人群,购房预算相对较少,所以,对中低总价的房源需求都比较大;

其次,低总价意味低门槛,受众面更广,变现能力更快,避免遭受“有价无市”的冷遇。
而产品上,中小户型更受市场青睐。
根据合富大数据显示,2018年1~11月广州二手住宅市场,以两房和三房的成交最多,占比均高达39%,四房及以上大户型单位成交占比不到10%;
从面积段分析,70-90平方米的房源最受购房者的青睐。
北京数据同样,面积上,50-90㎡占了成交量的50%以上:
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户型上,两房的成交量远远领先:
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综上,我们不难推导出:

如果你要在一线城市买房,要选择城市的中低价位房子,转售时候会更容易出手;
从产品上看,在北京,两房比三房更具有优势,而在广州,三房比两房更受欢迎,房间数量差异实际是总价差异。优先控制总价的前提下,能买多一间房肯定更好;
因为一线城市房价高企,导致房子总价高不可攀,所以,面积一定要控制,50-90 ㎡低门槛的小户型会更受市场欢迎。
2
二线城市
因为二线城市能级跨度较大,某些地方房价和基本面并不相当,有价格几千的沈阳,有泡沫堆砌的厦门,也有价格三万的杭州。
所以,以总价范围指导不具备意义。
从产品上,二线城市成交率高的户型一般是三房。
以天津为例,三房是二手成交市场的绝对主力。特别是逐步开放二孩政策后,大多数家庭会出于对未来的考虑,选择三房户型满足以备不时之需。
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武汉、西安、成都、重庆等强二线也大同小异,比如杭州,在二手市场上,三房比两房更抢手,成交周期更小。

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而面积需求,相比一线城市,稍微有所扩大。
同样以天津为例,在面积选择上,50-90㎡的成交房源占5成以上,特别是70-90㎡的房源最受欢迎。
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但是,不能忽视的是,90-120㎡占比也比一线城市有所扩大,中等面积户型成交量越来越多。

这个面积段房产多为改善型房产,这意味着,二线城市的购房需求,有一部分已经从“居住需求”升级到“舒适需求”。
综上,我们可以推导出:
如果你打算在二线城市买房,总价不再具有强烈的限制性,产品上,二手房成交高峰集中的70—90㎡小三房是最受欢迎的产品。
但是,面积有所扩大,特别是在宜居氛围更浓厚的二线城市,90—120㎡也有相当大的市场受众面。
3
三四线城市
最后,说一下三四线城市,熟悉我们公众号的朋友都知道,大胡子老师一直不支持三四线城市投资,详情可以点击看我们之前的文章《虚火不下,三四线房价还能撑多久?》。
最主要的原因是,没有接盘侠。
一方面,三四线城市基本面不足,人口流出,决定了三四线不会有很高溢价空间,即使房价涨,也是纸面收益;
另一方面,地多人少,新房市场供应充足,而且,新房癌严重,二手房根本没人愿意多看。
不过,三四线城市也有自己市场,如果单纯为了自住,希望长期持有后有所升值,也是可以考虑的。
三四线市场的主流客户一般为首次置业型客户和改善型客户。
首置型一般是城里的年轻人,通常是父母协助置办的婚房。
对于这类人,以比较低的价格买到合适的房子才是最满足的,至于面积大小不是很讲究,最好是大三房,可以一步到位。
更多的是进城置业的农民群体,希望得到居住品质改善。
在农村住房对比下,城市里的住房面积显得逼仄,所以他们会更关注产品户型、面积,最后才是价格,毕竟三四线价格普遍不是太高。
所以,在三四线,120-140平米的大户型相对畅销。
如果你要在三四线城市买房,最好还是优先考虑户型、面积,而非其他品质改善,大部分的三四线人们对地段、交通、配套、学区等因素相对没那么敏感。
写在最后

二手市场就是市场的晴雨表,通过对总价段、面积段、户型这三大指标的分析,买这样的房子才不会砸手里:
在房价高企的一线城市,控制预算是首要考虑因素,低总价同时也意味着低风险;
而二线城市,户型的因素会更大,三室中等面积成交占比较大;
三四线城市则偏好大面积改善型户型,越是大城市,人均住房面积越小,越是中小城市,人均住房面积越大。
但是,无论是在什么城市,无论是自住还是投资,一定要寻找价差明显的盘。
有价差的房子,才适合捡漏,也更抗跌。
年底开发商有业绩压力,优惠力度大,而且年底大部分人工作繁忙,会把买房计划推到年后,无形中减少了需求竞争,可以沉下心慢慢比价,适合捡漏。
总之,多走出去,掉馅饼之后才能捡到,多看房多留意总不会错。

https://goo.gl/tDdNxb
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1 个回答

符欣

有道理
+1 小城市的两居室不受欢迎 绝大多数都会买大三居

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