恒隆和陈启宗最出名的是在1997年香港楼市见顶时沽清楼盘，1999年开始买地，2004年SARS后开始（非常缓慢地）卖楼盘，2014年基本沽清主打楼盘。（如无意外，香港楼市2015年9月见顶）。
PS：本人并未持有或打算持有恒隆股票，所以没有软文之嫌。


2015中期报告 （30-07-2015）（全文：http://www.hanglung.com/Libraries/Document_-_Investor_Relations/int15_hlp_c.sflb.ashx）
接着是一个不太利好的消息:中国股票价格近期连日累周地急跌。当北京政府去年底开始把大量流动资金注入经济体并导向上海和深圳股市时,我们知道迟早会带来麻烦。我们曾在东亚其他地方目睹很多大跌市,诸如一九七三年、一九八七年、 一九九七年、二零零零年和二零零八年。尽管每次的肇因或有异,之前必是一片亢奋,然后无可避免地以近乎暴挫告终。这些大跌市甚为可怖,曾经历过的人绝难忘记。然而,内地的投资者从未目睹此景,惟有待其亲身体验方知究竟。
因此,本人对近期中国股灾有以下评论。首先,每个发展中的经济体及其股市,迟早都会经历这类颠簸,连美国亦曾于一九二九年经历此境。每个稍为成熟的东亚市场莫不有此经历。举例说,今天留意台湾股票的环球投资者不多,但在一九八零年代中至后期,台湾曾是一个狂热市场。内地今天经历类似的大起大落,不应令人感到意外。倘非如此才属反常,这只是市场迈向成熟的正常过程。
部分人或会对北京致力托市的方法和程度不以为然。这同样不应教人意外,历史每每显示:每个政府倘在其能力范围内,都会竭力救市。中国政府也许有更多可用的工具,因而用之。
某程度上,股市大幅波动难免损害当地经济,但在绝大部分历史案例中后者均能复苏,中国经济亦将如是。毕竟,北京政府不仅拥有多种途径可救市,亦有许多方法可刺激增长。诚然,随着中国经济持续开放,难以预测北京可保持这个操控权多久,但就现时而言,彼会竭尽全力复苏经济。
倘最近引导大量民间资金进入股市的「实验」是为了刺激经济,那是适得其反。此次股灾的无心之得,无疑是让官员学懂何事不该沾手,这应有助他们下趟处理得更为妥善。
另有一个原因,令今次跌市对中国实体经济的损害没有其他地方那么大,就是中国股市与基本经济的关联性较西方国家为小。中国资本市场有一大部分是与大型国有企业有关;彼等在各自的行业里拥有垄断权或专营权,许多都是财雄势大,其赚钱能力与股市状况无大相干。
再者,与一年前或二零一五年年初相比,今天的中国股市指数仍远远较高。然而,那些近期在股票市场中亏本的股民难免会减少消费。
也许经济的更大隐忧在于楼市疲弱。房地产活动与整体经济约有百分之二十相关。过去人人争建楼房,经济遂水涨船高;如今情况逆转,带来的影响亦然。本人过去曾论述此项隐忧,今天其影响更日益显著。这解释了为何全国的贷款需求尽皆疲弱。随着经济活动放缓,创造就业的机会亦减少,这些迹象均令人忧心。
此必为政府竭尽所能刺激经济之原因。放松银根的旧板斧已不敷应用。基础材料和产能的供应过剩已经出现。
需求方面,中国最大的出口市场欧洲没有增长。美国经济较好,但这市场对于中国来说有三个问题。首先,经历几年薪金的急剧增长,中国与美国之间的成本价格差距已收窄。再者,美国拥有如机械人、立体打印和廉价页岩气能源供应等科技优势,可让美国再次成为制造业大国,好比一九五零╱六零年代的情况,并可能减少对大部分入口货品的需求。第三,丑陋的贸易保护主义正在抬头,其口号是:「购买美国货!」。
消费是出口以外的第二个经济引擎。市民的消费比从前谨慎,部分原因是楼价停滞所带来的负面影响。唯一历久不衰的方法是增加公共投资,但此举亦有局限性。打造新举措是必然之举,但这殊不容易。



2014年报 （31/03/2015）（全文：http://www.hanglung.com/HLPAnnualReport2014/chairman-c.html）

内地市场面对另一种挑战。在分析本公司表现前，让我们先看看中国整体经济。


客观地说，经济情况并非很坏。近年许多外国专家把中国一笔抹杀，乃由于中国经济增长出现放缓；管理层相信，事实很快便会证明他们过于悲观。本人认为，目前的悲观情绪部分是合理的、部分是误判的。例如，地方政府债务和住宅市场疲弱皆令人困扰，但两者对宏观经济并无灾难性的影响。此等问题并非如部分投资者或分析员所想般大，然而他们当中许多已过度唱淡中国市场。


考量一些基本因素：随着美国经济复苏，中国出口将步其后尘，这有助消化部分过量库存。此过程将是缓慢的，皆因欧洲作为传统上中国另一主要市场，同时亦是其制造产品的最大进口市场，并非增长中。日圆疲弱将令输往日本的出口短期内受影响，期望东南亚、拉丁美洲、中东和非洲市场可弥补缺漏。整体而言，中国出口保持稳定，其增长速度亦较进口为快。由于近期油价下跌，中国可维持高位贸易顺差。


中国于二零零八／二零零九年为抵御金融冲击而提供之过量流动资金所带来的后续影响，相信已经大半消除，北京因而再次放宽信贷，但会审慎而行。最近利率已经调低，公共投资持续强劲。


与去年头三季不同，近期住宅销售量甚至部分交易价格均有良好升幅，以致一线城市的土地拍卖再破纪录。全年度房屋销售，无论以销售单位总数或所得金额计算，均超过二零一三年的数字；四个月前，很少人会预测得到这个情况。从历史标准来看，地产公司的资产负债表相对稳健。


在这个经济不太差的环境里，高端消费是薄弱的一环。反腐行动持续所带来的影响，仍有可能维持一段时间。低价品容易通过互联网销售，但奢侈品销情已因政府政策而暂时受到影响。由于影响我们旗下奢侈品牌租户的，基本上并非经济因素而是政治因素，因此很难预测我们何时会达至「新常态」。毫无疑问，我们的内地投资物业业务，现正面对十五年来的最大挑战。两年半前，本人撰述说，与二零零八／二零零九年金融危机时相比，地产业目前的颓势需要更长时间方能复元。这个预测是正确的，但复元时间可能比我们预期的更长。坦白说，我们现时仍未看到它的尽头。