房产多军是这样练成的。

【浅谈】贷款倍增计划



哺乳类灵长目人科人种人属,是食草动物,还是食肉动物。
是杂食动物。


一)贷款倍增

前二天“被忽悠的群众”起了一个帖子《个人贷款达到A8以上的大神能分享一下经验吗?》,之后西瓜又起了一个帖子《为什么我也觉得贷款到A8再往上很难》。

这二篇帖子都是讲登山之路步步艰辛,到了一定高阶之后,又会出现新的瓶颈。绝不是简单翻倍乘数的关系。

只有真正经历过的人才会知道,这个世界,绝对不是“越有钱,就越更有钱”。
天底下的事,绝对不是简单正比的。
贫富差距,其实是内生缩小的。富人并不象看上去般遥遥领先。
因为“发展”是一个综合系统,你需要将所有的资源,包括但不限于:资金,市场,人力,人脉,时间,政治权利,运气……将所有的资源都翻200%之后,你的成就才可以翻200%


所以“成功”绝不是简简单单的事。别人如果比你多收获200%,那他一定多努力了250%。
简单的在我们这里例子中。当你进一步扩张时,哪怕资本金翻倍不是问题,但你的“身份证”是瓶颈。
你的还款能力是瓶颈;
你的信用卡额度是瓶颈。
你的亲友融资安全系统是瓶颈。
…………


如果你想贷比平时多200%的款,你一定要花300%的努力。


二)短板

昨天ryun跑到我这里来,说他对于“贷款倍增计划”很感兴趣,问我具体展开干货如何。
我一边听着zhifei在QQ里面哭“公务员如何被伤害人权”,一边抬起头看他说:“你不是今年刚刚倍增么”。

要说贷款倍增计划,这不是一个计划。是一连串系列的计划。
我们先从-A8贴第10楼说起。

abenshu 发表于 2013-10-12 23:05
(贷款-10000000)月供6位数

月供起码56000

这个说法是错误的。一般是远远超过10W以上。
为什么,因为你们一开始的模型就搭错了。

大多数的人并没有概念,观念很朴素,还以为和刚农民进城没二样。
所以贷款1000W,就是买一套1500W的房子,付500W首付。剩余的七成85折三十年按揭。

但事实的实际情况,绝不是这样的。
在你的生活中,你见过“从来没有买过房子,一生一辈子就一口气买套1500W的房子贷款1000W而且刚刚交易成交完”么。没有。
真实的世界,贷款如果你达到了1000W,那肯定是NN笔贷款,N年日积月累而成。

你知道,多军提倡2N。
如果按照2N理论,而你每一套房子都是贷款的。
那么到最后,你手里肯定是2N笔大大小小的各式贷款。这些贷款的总金额加在一起,超过A8是有可能的。
但是一笔A8,几乎是罕见,从未发生过的。

而且,很多人不明白,30年期房贷,其实是一种极其罕有,极其矜贵,超罕见非特例无普遍意义奇葩货品。
简单点说,除了“住房按揭”贷款,你见过有30年的贷款么!?


这不是贷款,是福利!是一人一生一次载入史书的福利。
很多人搞不清楚,把福利当做常态,计算就更容易出错误了。
所以当你计算“贷款1000W,月供要多少”时,你千万不能把7成85折30年当作普适原理。


一般我们能贷多少呢。一般我们只能贷10年。
除了住房“按揭”贷款,连抵押都不行。除了因房屋买卖,而衍生出来的“按揭”贷款,其他都不能贷30年。
更有一个问题是,30年的贷款要还的。还了一年就还剩29年,还了二年就还剩28年。
许多多军都是从05年开始买房子的,这样,即使你当年贷足了30年,现在也只剩下22年。


所以,你的贷款要分成二部分。
一部分是住房“按揭”贷款。按照每年2N的速度,平均剩余年限可能是26年。
另一部分是“抵押”贷款,或者其他任何类型的贷款。这一类的贷款年限上限是10年。(注1)

以前我曾讲过一个笑话。对于真正的多军来说,35%以上的资产负债率,已经是这辈子可望而不可及了。
其实还有一个数据,对于真正的多军来说,“平均房贷年限”超过15年,是更加不可能难以实现的。

平均房贷年限怎么算;
平均房贷年限=NPER(贷款利率/12,月供,总贷款余额)


注1:极少数银行抵押贷款也能做20年。



三)草估

如果平均贷款年限15年,则10000000元的贷款,月供87000元。

前二天某人买了世纪公园小洋房3/4整层带双车位结婚用号称坚决不做婚房坚持住老公房,我就立即说,他的月供增加了90000元。

为什么呢,假设贷款七成,而且是首房首套85折30年,贷款做到了接近完美。那么700W贷款,月供应该是45000元左右。
为何我要说他的月供(增加)了90000元,几乎是翻倍呢。



因为你还有首付。
那么,为什么首付不可以是靠工资赚的,为什么不能是零成本资金呢。
因为首付不可能是赚的。

多军每年都要2N。
{中谈}2N,谈到最后你就会明白,无论如何你赚得再多,你也赶不上2N的节奏。

2N理论你真的战到中阶时,你就会绝望了。因为你发现你赚得再多,也永远填不满“资本支出”这个遥遥无底的无底洞。
以上海一对小夫妻为例,一年的收入夫妻二人合计60W,算是比较正常中上的水准。可是如果你遵循2N的话,上海再小再小的老公房,首付都要40W,试问你怎么可能撑得住。



所以我确信某人的350W首付,肯定也是贷款来的。
而这样的贷款,不可能是“按揭”贷款。只可能是十年期的一般贷款。
这样算下来,350W十年,月供也要45000.

这就是我们的一般草估算法,“翻倍”。头350和尾700,其实月供是一样的,相当于二个45000.
也就是说,你看身边的人,新买了一套1000W的房子,他就多了9W月供。新买了二套,他就多了18W月供。新买了三套,他就多了27W月供。。。。。。

“月供-A6俱乐部”,这不是很容易猜算么。




四)杂食和多核


回到“贷款倍增计划”的话题。怎样增加贷款?
请问,人类是草食动物,还是肉食动物。
答案都不对,人类是杂食动物。


学过生物的人都知道,肉食动物的胃,和草食动物有很大不同。其生理性格也很大不同,爪牙,奔跑,繁殖,吃肉的和吃草的都有本质区别。
但是,如果你继续看下去。在整张生物进化表上面,爬在进化树上端的,几乎都是杂食动物。
人科人属,猴子就不说了。猫科,犬科,基本也都是杂食。

为什么,因为只有杂食动物,既可以吃肉也可以吃菜,才能保证最大的食物摄入,才能进化和活下去。
所以我们不挑食。




回到贷款的话题上,怎样“增加贷款”。答案就是杂食。
很多人的想法很简单,贷款就是房贷。
获取贷款的唯一途径,就是房贷按揭。除此之外,思路就断路,再也想不到创新了。

其实你看HSBC的财务报表,有成本的资金只占50%,另有50%是无成本资金。
无成本资金是什么呢,支票结算,海外汇款,证券和基金业的结算。
支票他是要T+1给你钱的。这一天的利息,就被银行赚了。这就是支票业务的利润点。

对于个人贷款,道理也是一样。
你要走下去,你就得杂食。不能只吃草,要荤素兼吃。
办理信用卡,是我们在水库上透露的第一条例子。鲫鱼一条。
众所周知,多军内部,还有庞大而发达的资金拆借体系。这又是一条辅助线。
几个大型多军,都有亲友团同学长期借款。
你还可以吃上下游资金链。譬如企业公司里的电费,可以拿信用卡刷。
…………



鉴于某些原因,我们不愿意具体展开得太多。
但是我们可以负责地告诉你,就如同Intel芯片一样,当主频已经无法再提升时,你就要靠各种辅助手段来提高性能。
他们看起来不像传统的“整齐划一”,就如同西瓜抱怨管理信用卡被剥去半层皮。但是,事实就是这样。Intel也是靠Cache1,Cache2来提升速度的,现代CPU的速度并不是一个恒定值。


说到杂食,另一个扩展概念是“多核”。
很多人都在用双核四核手机,但他们或许不知道,早在Pentium时代,1995年的奔腾芯片,其实就已经是双核了。

当时的Pentium CPU,比486快了许多。但事实你拆开CPU的内部,看他的电路图的话,你会发现Pentium芯片由二个一模一样的子机组成。
因为当时的电路发展,已经达到了瓶颈,在1G主频下流水线无法完成这么快的操作。所以九五年的Pentium芯片,已经开始用了二个片,一片执行第1,3,5,7号指令,一个执行第2,4,6,8号指令。
他的想法是,假设指令1和指令2是不冲突的,譬如A+1,B+1,那么他的速度就快了一倍。
而如果二者是冲突的,譬如A+1,A*2,则指令2的运算结果自动放弃。


杂食的另一个概念,就是多核。多核的意思是说,所有的贷款不用全在你一个人名下,“清清楚楚,干干净净”。
对于西瓜太妹这样的人来说,她挖潜的余地应该是身边别的身份证,4核,8核,最终你能有8个CPU同时在运行,而他们实际控制人全在你手中。

对于ryun这样,没有“庞大的家族”,没有太多至亲血亲,可依赖的人。
那他应该找4个女朋友,房子写在女方名下。
如果出了问题,房子干脆就送给女方好了。反正他也是情圣。

杂食,最终你的资产负债包会变得极其复杂。有些是你的,有些不是你的,有些是合资的。资产有多少,连你自己也搞不清。复杂得象大企业的审计报告。
不要难过,这个世界本来就是这样的。



五)还款

借了这么多,怎么还呢。
闲话说得好,借出来容易,可月供怎么办。

其实不难的。见《第三个负号》D算法




六)办贷款

你借这么多,到了后期,银行怎么肯批给你呢。
其实不难的,关键在于“多核”算法。

譬如说,你和你LP每月工资都是20000,你们另外还有房租月30000。
那你先去办贷款,你的月收入是50000,一直到把你的身份证弄残了。

然后你LP去办贷款。你的月收入变成20000,你LP的月收入变成50000.......


这里面办法实在太多了,不展开。银行想贷给你,他总是有办法贷给你。关键还是看你抵押品的把关。




七)贷款之用途

贷款有二种,一定要说清楚。这也是西瓜疑惑的地方。
贷款有二种,一是买房子,随之而来的房贷。二是没买房子,随之而来的贷款。

这二种的区别是什么,(一)是没有现金流的!



很多人在说使自己的贷款增加,“贷到就是赚到”。其实这二种贷款模式,还是有巨大区别的。其区别就是,模式一是没有现金流入的。
如果你始终按(一)的方法去做,最终你会把自己的资金抽死。象勒脖子一样,越勒越紧,喘不过气来。
象西瓜这样的例子中,西瓜太妹也渴望“贷款倍增计划”。但她需要的贷款倍增,不是模式一,而是模式二。


顺着模式二的思路,你可以理顺自己手里的资产,有多少房子,就能获得多少60%抵押。实战中更低,约仅能借四成五。
而企业纯信用,现金流量贷款Cash Flow Loans,你就别指望了。目前的最新标准是,年销售额5亿以下企业,一律不谈CFL。所有的小微企业贷款,归根到底包装后,都是房产抵押贷款。


我们需要的永远是现金,现金,现金!现金350,你才可以接着贷款700W买世纪公园婚房。
现金是一种极度稀缺资源。如果你房价身家上涨10W,其实你只能贷得出4.5W左右。你要上涨22W,才能再贷10W。
怎样去搞更多的现金呢,我也没有办法。Cash is King.







[email protected],2013年10月15日午)
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19 个回答

陶君露

技术性问题谈这么多
不谈最基本的。。杠杆越大,死的最快。

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龙飘星

第三个负号,算法A,B,C
算法d貌似目前都没写。估计有些独家秘籍的味道。

第三个负号

2011-4-11



在Hanoi感冒了,抽点时间,写点身边的琐事。在财务中,有三个危险的负号:

1)负现金
2)负现金流
3)负本金流




一)人生规划


上个星期,LIBA网上发生了一场争论:http://bbs.libaclub.com/topic.php?forumId=507&topicId=6356000


这个帖子本身没什么好看的。大致是某一个70后女士,说家庭“税前55万”,问应该贷款多少钱,买多大的房子云云。帖子迅速被鉴定为炫耀贴,其后被归纳为IB贴,最终被分类为选秀贴,扔进羡慕嫉妒恨的熔炉里。税前55W,其实蛮多的了。


值得注意的是,这个帖子中,关于“税前55W应该贷款多少”的讨论。绝大多数的人,推荐贷款在200~300W之间,认为更大了会有压力。少部分多军,推荐贷款500W。





LZ本人,也是犹豫不决的。她那个税前30W的LG,同样认为贷款不能太多;贷200W其实已属勉强,最好能只贷150W甚至不贷。因为贷款会导致家庭生活质量急剧下降,未来的二十年内你会做房奴。而且不确定因素实在太多,你就能确信未来二十年不会生病,失业,金融危机,海啸地震,核泄漏。。。。。。。。。

我和LZ说,你这个情况,方程式的解,应该是贷款1500W左右,买2000W的房子。





二)ABCD


我们来详细说一下算法。LZ的那个算法是典型错误的,静态算法我们姑且称之为算法A。算法A,同时也是官方的,政府推荐的,合理拿得上台面的算法。

按照LZ家的实际情况,55W其实税后并没有那么多。按照35%的负担比例,以目前的利率情况和85折折扣,贷款20年,速算系数69.41,则LZ家应该贷款230W,每月还款16000元整。

230W就是算法A的解释答案。这也是官方算法的上限。实际操作中,若是一个比较谨慎、风险厌恶型的置业者。还可以把比例适当调低。譬如贷款150W,月供占收入的20%左右等等。





接下来我们看算法B,算法B是动态算法。即意识到房产牛市,有一定的多头思维,希望尽可能地多贷款多买房。

算法B的逻辑中,应该是:“最大还款能力”=“最大贷款额”。

写成数学公式,应该是:收入75%+公积金=等额本息贷款30年。

在这个算法中,以LZ为例。月收入约45800元,拿出75%来供款计34300元,还剩11500元/月作为生活费。其实也是够了。34300元加上二个人的公积金,以3000元计,则月总供款能力为37300元。

倒推回去,按30年最长贷款计,可以贷537W。

这也是我们一直所说的,算法B是动态算法,方程式解在500W左右。当然一开始的二年会有点辛苦,贷款操作也会有些麻烦,但熬过去就可以了。




相对于传统的A和B,算法C是革命式的飞跃,算法C的结果在1500W左右。



对于C算法,说穿了很简单,只有一句话,但却是质的飞跃:“把自住的房子租出去”。

很多专执于B算法的人,其实他们仍然不是真正的房产多头。在他们的内心里,真实想法是“自住兼投资”。房子买来主要是自住的,因为有涨价的预期,所以不妨买得大一点好一点。

这是不彻底的革命,所以就变成了洋务维新。


对于C算法而言,有一句话一定要严格地抄下来,“买大房子是值得鼓励的行为,而住大房子是不可饶恕的奢侈”。

很遗憾的是,尤其对于部分凤凰男,尤其对于VVDR有文凭没指示的外地青年。特别容易在这个环节上跌跟头。他们往往“极端抗拒”买房子,动辄说压力太大,风险太大,不确定性因素太大,政府调控威胁太大。

但另一方面,凤凰男却对“住大房子”乐此不疲,当家人含辛茹苦买下了大房子,凤凰男第一个乐呵呵地住进去,从来没想过要省钱吃苦。

此乃败亡之道也。


从数学上来解这一个方程的话,假设一个年薪税前55W的家庭,尽全力购房按B算法买下了总价700W,贷款500W的房子。

然后他们把这套700W的房子租出去,自己仍然和父母一起住,挤老公房,或者租一套很破的房子。

700W的房子,每年大约可以产生18W的租金,即55W的1/3。

这样,他们凭借这笔租金的收入,又可以再购买一套230W的房子。

用230W房子的租金收入,可以再购买70W的房子。

用70W房子的租金收入,可以再购买30W的房子

。。。。。。。

如果用方程解的话,应该是:最终月供总金额-最终总租金=个人工资收入

写成数学公司的话,假设最终一共买了X万的房子,租金取上限2.5%,贷款0.7X万。

则0.7X * 0.6941% * 12 – X * 2.5% = 550000

X=1650万
这里的1650W是理论上限。具体要实施,还牵涉到非常大量的执行问题。

首先,买房子有大量的政府限制,包括限购,房产税,限贷,第二套房利率………………其实政府并不允许你一步一步地,由一至二,由二至三,由三至四。

象这样的滚动操作,逐步长大。前几年或许是行得通的。一个税前55W的家庭,得花上6~7年的时间,逐步滚动,做一步站稳一步,做一步稳一步,慢慢地积累到5~6套房子,合计1500W的贷款规模。

但在今天,这个操作存在技术上的难题。哪怕今天给你55W的税前收入,你也买不成1500W的房子!
其次,C算法会牵涉到第一个负号:“负现金”。

买1650W的房子,仅仅是理论上限。实际执行中,哪怕你是再坚定不移的东西,并以拼命三郎的精神,以房租还按揭。但1650*30%=500近五百万的首付,是要真金白银拿出来的。通常你的财务扩张,跟不上你的资本金消耗速度。

如何筹措这500W资金,并维持和循环,是一门巨大的学问。
接下来,我们来讲算法D和E。算法D的解,应该是贷款5000W左右。

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龙飘星

原因太多了。
每年都有原因消失掉。牛刀的言论我是过去10几年从头看到尾。每年都和你这个言论类似。

“你知道楼价高因为什么吗?是因为xxx。现在xxx不存在了,你认为房价还会涨吗?”

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荣堂

某国外银行?为何如此晦涩难懂?
应该不是某非洲三流国家的银行吧?那也算是“某国外银行”啊。。。

并且国内央行不发表这样的数据,国内银行不发表这样的数据,为何偏偏“某国外银行”就能接触和发表这些数据?
如果这些银行都前后发表了相关数据,为何兄台不去引用更权威的数据,而是引用让人迷糊的“某国外银行”?
其内在逻辑实在是不好理解。

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龙飘星

数据来自某国外银行调查。
我在国内也无房产。我觉得我自己很可怜。我觉得你更可怜。

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米容

楼上知道中国国内楼价之所以走到现在屡创新高的原因吗?是印钱太多
国家发的钱再加上国外进来的热钱,将楼市泡沫吹到如今,接下来,如果这两大因素不见了,结果会是什么?

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荣堂

不知道ls是可怜还是可恨。。。
“中国城市家庭房产平均负债率6.39%”这个数据是哪里来的?中国统计局??

我发了一个新帖,跟这个有关。
领导人的话历历在目啊。。。

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龙飘星

中国可以崩啊。但是从03年就开始喊崩的就很多了。
到现在为止崩了么?

目前为止,不崩比崩的可能性更大吧。

当然,你要天天喊崩,也许10年后你是正确的。

可这有意义么?

说个数据,中国城市家庭房产平均负债率6.39%。美国20%。新加坡也应该远远超过6.39%。

老百姓抱怨房价贵,是因为他们原来可以全款买房(其实现在3线城市几十万的房价,全款买房的不在少数),现在只能10年贷款,20年贷款,30年贷款。对中国老百姓而言,能贷10年绝不贷20年。

等30年40年贷款都买不起房了。首付也完全付不起了。自然老百姓就不抱怨了。无力抱怨了。反正也买不起,爱涨不涨。香港房价崩溃的时候,三代人买一套房都买不起。目前中国只有二代人(甚至很多啃老族靠父母这一代人就可以买房了)。

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荣堂

买不起的时候是什么样子呢?
是老百姓变成哑巴,还是当官的变成哑巴啊?

将来的事情不能简单的用过去的事情来推测,道理很简单。
要是可以这样做的话,每个人都是炒股炒楼的行家,那么谁是输家?

美国和日本的房市都可以崩,叙利亚的房市也可以崩,中国会不一样吗?
lz可能认为中国比较另类吧???呵呵

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莫会

没有算法D和E了吗?
看了好几遍才大概看懂一点儿。等着看算法D和算法E。谢谢!

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